L’achat d’un hôtel nécessite une préparation et une structuration rigoureuses. Certaines erreurs reviennent régulièrement et peuvent compromettre la viabilité du projet, voire conduire à un refus de financement. Voici les 3 pièges les plus fréquents que nous observons chez Coventis Conseils.
1. Sous-estimer les travaux de mise aux normes
Un hôtel qui n’a pas été rénové depuis plusieurs années peut sembler attractif à l’achat. Mais derrière un prix apparent intéressant se cachent souvent des travaux importants : accessibilité PMR, mise aux normes incendie, rénovation des chambres ou des salles de bains, isolation thermique, etc.
Ces postes peuvent représenter des sommes significatives qui, si elles ne sont pas anticipées, viennent déséquilibrer le plan de financement et fragiliser la trésorerie dès la première année d’exploitation. Avant toute offre, il est indispensable de faire chiffrer les travaux par un professionnel et d’intégrer ce poste dans le prévisionnel.
2. Ne pas analyser sérieusement le potentiel financier de l’établissement
Beaucoup de repreneurs s’arrêtent au chiffre d’affaires annoncé par le cédant. C’est insuffisant. Ce qui compte, c’est l’EBE retraité (l’excédent brut d’exploitation corrigé des éléments non récurrents) ainsi que le RevPAR, le taux d’occupation moyen et la saisonnalité de la fréquentation.
Un hôtel qui affiche un bon CA mais un EBE faible laisse peu de marge pour rembourser un emprunt, s’équiper et se rémunérer. Sans analyse financière rigoureuse, le risque est de surpayer un établissement ou de découvrir, trop tard, que le modèle économique ne tient pas.
3. Se lancer sans se faire accompagner par un spécialiste
L’achat d’un hôtel implique des aspects juridiques, fiscaux et bancaires complexes. Notamment le choix de la structure de reprise (fonds de commerce ou foncier, SAS, SARL, SCI, holding…), le montage du financement ou encore la négociation avec les banques.
Traiter ces sujets seul, ou avec un interlocuteur non spécialisé en hôtellerie, expose à des erreurs coûteuses. Faire appel à un courtier spécialisé permet non seulement de sécuriser le montage financier, mais aussi de bénéficier d’une étude de faisabilité en amont.
De même que faire appel à un expert-comptable, comme ERECApluriel, spécialisé dans l’hôtellerie permet de bénéficier d’un accompagnement précis par rapport à vos besoins.
Une étape essentielle (et gratuite chez Coventis Conseils) pour valider la cohérence du projet avant de s’engager.
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